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大正時代に流行った興信所の仕事。 [気になる下落合]

御留山・弁天池渓流.JPG
 公文書館や国会図書館を調べていると、ときどき興信所のレポートに出あうことがある。別に誰かの素行調査の報告書ではなく、多くの場合、企業や株に対する信用調査や、農産物の相場に関する予測情報、土地などへの投資情報だったりする。特に東京近郊の住宅地に関する、投機を目的とした値上がり予測の調査報告書は、大正期を境に激増していくことになる。
 これらの報告書は、依頼主があって地価推移の予測調査を開始するのではなく、興信所が独自に調査して報告書をまとめ、それを企業や不在地主へ販売するという形式をとっていたようだ。だから、調査は定期的に行われたとみられ、興信所の重要な収入源のひとつになっていたのだろう。公文書館には、1921年(大正10)3月に落合村全域を調査した、東京興信所による「豊多摩郡落合村土地概評価」報告書(1922年発行)が残されている。東京興信所は、日本橋区阪本町43番地に開業し、中所真という人物が経営していた。かなり詳細に調べた報告書となっているので、おそらく所員の数も多い、当時としては規模が大きな興信所ではないだろうか。
 同報告書の面白いところは、住民への直接取材によるものか、あるいは1916年(大正5)版の1万分の1地形図を参照しているものか、不動谷Click!をどうやら諏訪谷Click!の反対側にある本来と思われる位置の谷間(通称・西ノ谷Click!)、すなわちいまの国際聖母病院Click!の西側の谷戸だと認識している点だ。この報告書が作成されたのとほぼ同時に、箱根土地Click!による目白文化村Click!の第一文化村が造成され、堤康次郎Click!が政界へ進出するころから、官製地図では不動谷の位置が西の前谷戸Click!寄りへとずれていくことになる。報告書の前文から引用してみよう。
  
 神田上水以北、不動谷以東の高台。此の区域は当村の東部三分の一を占め西郊より目白台を経て東京市と通ずる要路筋に当り 目白(東端より約一丁)高田馬場(大島邸付近即ち俗称七曲りより約四丁)の両駅の便あり 最も古くより而して最も発展せる地域にして 高台の南部は幾多の窪地を挟みて突出し 何れも南面して見晴しを有し(場所によりては西及び東の眺望を兼有す)優れたる邸宅地となり 此処に相馬邸、近衛邸(字丸山) 大島邸、徳川邸(字本村) 谷邸、川村邸(字不動谷)等あり。北部にも字新田の舟橋邸、中原の浅川邸等あり
  
 この記述で留意したいのは、近衛邸Click!の敷地が東京土地住宅による近衛町Click!の成立以前から宅地整備され、どうやら三間道路も造成されて、部分的に販売が行なわれていることだろう。記述では、下落合435番地の舟橋邸Click!がすでに存在すること(もちろん下落合404番地の岡田虎二郎邸Click!もすでに存在していただろう)、また佐伯祐三Click!『下落合風景』シリーズClick!のひとつとして描いた「浅川ヘイ」、すなわち曾宮一念アトリエClick!の東隣りにあたる下落合604番地の浅川邸Click!が、1921年(大正10)には字中原の目立つ邸として採取されていることだ。
岡田虎二郎は生前、下落合356番地に住んでいたことがわかり、近衛町の下落合404番地は彼の死後、大正末に家族が転居した住所であることが判明Click!した。
豊多摩郡落合村土地概評価1921.jpg 大字下落合1921.jpg
 同報告書では、おしなべて落合村は土地投機のエリアとして将来有望であり、また神田上水や妙正寺川の沿岸は工場立地にはもってこいの地勢だと分析している。ただし、西武電鉄Click!の敷設についてはまったく触れられておらず、同報告書が発行された翌年あたりから目白停車場を起点とする西武鉄道の計画案が急浮上したものだろう。目白駅を始発駅とする西武鉄道の「敷設免許申請書」Click!が、起点を高田馬場駅に変更するのは1924年(大正13)9月25日の「修正追申」になってからのことだ。おそらく、同線の計画が興信所の耳に入っていれば、上落合や下落合西部(現・中落合や中井)は、まったくちがた評価になっていたと思われる。
 報告書は、あくまで開発を前提とする宅地や工場敷地への投機を主眼においているので、田畑の拡がるのどかで緑が多い田園風景は、「未だ見る可きものなし」としてつれない表現をしている。つまり、手もとの資金で東京郊外に土地を購入し、値上がりを待ってディベロッパーや不動産業者へと転売し、のちに「健康的で文化的な田園都市生活」が送れる最適地などと宣伝して売り出される場合とは、まったく正反対の価値基準で記述されているのが、どこかおかしいのだ。調査時に採集された落合村各地の実勢地価も、実際の土地取り引きにおける例外的な価格の調査まで含め、字別に詳しく調査されているので一覧表にして引用してみよう。
落合実勢地価1921.jpg
 この中で、飛び抜けて高い地価が記録されたのは、現在の目白通りと山手通りがクロスする交差点あたりで、江戸期より「椎名町」と呼ばれていた下落合と長崎村にまたがる区画だ。1921年(大正10)の当時、目白通り沿いには次々と落合府営住宅Click!が建設され、新住民たちを顧客に賑やかな商店街が形成されようとしていた。また、下落合の西部や上落合の地価が安いのは、いまだ西武電鉄の敷設が表面化していなかったからだ。この時期に土地を安く購入し、西武線が開通した昭和初期に土地を売りぬけた不在地主がいるとすれば、おそらくボロ儲けをしただろう。
字中原界隈1932.jpg
 東京興信所が作成した「豊多摩郡落合村土地概評価」のようなレポートは、関東大震災Click!を境に市街地から郊外へ転居する人々の激増とともに、投機目的の不在地主の間ではニーズが急速に高まったのだろう。だが、昭和初期に起きた金融恐慌や大恐慌の影響で地価が急落し、売るに売れず土地を空き地のまま“塩漬け”にする不在地主が、落合地域でも続出することになる。

◆写真上:東京興信所に「未だ見る可きものなし」と評価されそうな、下落合の御留山に復活した弁天池からの渓流。1960年代末以来の復活で、林泉園からつづいた流れでもある。
◆写真中:1921年(大正10)3月に調査が行われ、翌1922年(大正11)に発行された東京興信所による「豊多摩郡落合村土地概評価」の表紙()と、大字下落合ページの中面()。
◆図版:1921年(大正11)3月現在の、落合村における字別実勢地価一覧。
◆写真下:東京興信所の調査で、もっとも高い地価を記録した目白通り沿いの字中原界隈の商店街で、『落合町誌』への収録のため1932年(昭和7)に撮影されたもの。


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コメント 29

うたぞー

おもしろいですね、こんな仕事。インターネットなんて夢にも思わず、印刷技術がようやく発達してきて、でも活字を並べ替えている時代ですよね。その時にというかその時代だからこそ情報をどうお金に換えていくのかわかっている人はごくわずかだったでしょうね。この人たちはどこに行ったのか興味があります。シンクタンクとか探偵とか、法人向けの信用調査会社とか。
by うたぞー (2013-07-15 00:47) 

ChinchikoPapa

うたぞーさん、コメントとnice!をありがとうございます。
この調査報告書は大震災前で、いまだ落合地域の本格的な宅地開発がスタートする以前の様子ですが、震災後あるいは西武線の敷設が発表されたあと、どのように変化しているかを見てみたいです。残念ながら、この報告書した見つかりませんでしたので、東京興信所は同様の調査を、東京市外のもう少し奥で展開していたのではないかな・・・と想像しています。
こういう情報調査が専門の会社は、当時はまだ珍しかったのかもしれませんね。いろいろな企業が「調査部」を設置するのは、こういう情報調査会社のデータがビジネスにはきわめて有効であり、情報をより多く把握している会社が勝ち残っていけるのを、おそらく目の当たりにしてからではないかと思います。
あと、東京興信所のような調査会社の収入源として、かなり大きかったと思われるのは「紳士録」の制作・販売でしょうか。人を対象とした信用調査の延長線上に、この手の出版物が生まれたんでしょうね。
by ChinchikoPapa (2013-07-15 15:37) 

ChinchikoPapa

学生になったころに聴いたと思われるアルバムですが、あまり印象にのこっていないですね。nice!をありがとうございました。>xml_xslさん
by ChinchikoPapa (2013-07-15 15:41) 

ChinchikoPapa

子どものころ、釣銭を受け取った手で、大判の煎餅を数えだしたおばさんのいる菓子屋で、親父が注文を取り消したのを憶えています。息の吹きかけ同様、ありえないですね。nice!をありがとうございました。>鬼瓦ごん子さん
by ChinchikoPapa (2013-07-15 15:46) 

ChinchikoPapa

根津美術館へ行くときは、向田邦子が住んでいたマンションの前を通って、「あ、まだ建ってるな」と確認するクセがついています。nice!をありがとうございました。>ryo1216さん
by ChinchikoPapa (2013-07-15 15:51) 

ChinchikoPapa

百々目鬼のお姉さんに、会ってみたいですね。でも、風の強い日はたくさんの目にゴミが入ってたいへんそうです。nice!をありがとうございました。>hanamuraさん
by ChinchikoPapa (2013-07-15 15:58) 

suzuran6

面白いです。
さっそく今昔マップ調べてみました。
1924年に池袋線の椎名街駅が出来ていますので・・・
「目白・椎名町2つの駅が至近距離!!」なんて言う感じで、さらに地価がアップしたのでは?などと想像するのも楽しいですね。
by suzuran6 (2013-07-15 16:05) 

ChinchikoPapa

クルマを利用せず、あくまでも地元の路線バスで岬を廻られるのは、読ませていただいているわたしの想像以上にたいへんでしょうね。nice!をありがとうございました。>dendenmushiさん
by ChinchikoPapa (2013-07-15 16:10) 

ChinchikoPapa

ナマズの天ぷら、うまそうですね。蒲焼きも美味しいという話を聞きますが、いまだ食べたことがありません。nice!をありがとうございました。>ばんさん
by ChinchikoPapa (2013-07-15 16:13) 

ChinchikoPapa

小学生のとき、祖父の家へ遊びにいっては「赤玉ポートワイン」をなめさせてもらっていました。子どもには、夢見心地の味でしたね。nice!をありがとうございました。>kurakichiさん
by ChinchikoPapa (2013-07-15 16:19) 

ChinchikoPapa

子どものころ、平塚七夕祭りには毎年出かけてましたが、飾りそのものよりも屋台や夜店が楽しみでした。nice!をありがとうございました。>NO14Ruggermanさん
by ChinchikoPapa (2013-07-15 16:22) 

ChinchikoPapa

さて、参議院議員選挙はどうしましょう。弱りました、迷いますね。
nice!をありがとうございました。>銀鏡反応さん
by ChinchikoPapa (2013-07-15 16:32) 

ChinchikoPapa

きのう、炎天下を4kmほど散策してきましたが、きょうも盆の墓参りなどで同じぐらい歩いてきました。水分補給は充分にしているのですが、さて、身体にいいのでしょうか悪いのでしょうか。nice!をありがとうございました。>アヨアン・イゴカーさん
by ChinchikoPapa (2013-07-15 16:36) 

ChinchikoPapa

わたしも、〇〇マニアがたくさんありますが、最近「パフェマニア」になりすぎて、健診でコレステロール値が「少し高め」の黄信号が灯ってしまいました。nice!をありがとうございました。>ぼんぼちぼちぼちさん
by ChinchikoPapa (2013-07-15 16:54) 

ChinchikoPapa

最近、夕方になると東京上空でムクムクと積乱雲が盛り上がって、ザーザーと夕立がきますね。少しは涼しくなっていいのですが、傘を持って出ないと不安です。nice!をありがとうございました。>kiyoさん
by ChinchikoPapa (2013-07-15 17:07) 

ChinchikoPapa

suzuran6さん、コメントとnice!をありがとうございます。
鉄道が近くを走ると、うるさくて地価が下がって困る・・・などという時代は明治末で終わり、大正時代になると今日と同じように、交通に便利なところが住みやすい・・・という感覚に変わってきているのがわかります。
特に、東京郊外だった新宿から池袋にかけては、「東京市街に近くて便利」をうたい文句にしないと、なかなか利便性のよい市街地からの転居者はいなかったでしょうね。関東大震災がなければ、これだけ早く東京西郊が拓けてたかどうかは疑問です。
by ChinchikoPapa (2013-07-15 17:14) 

ChinchikoPapa

「活き人形」の範疇に入る、創作人形でしょうか。かわいいですが、暗闇で出会うとちょっと気味が悪いですね。nice!をありがとうございました。>月夜のうずのしゅげさん
by ChinchikoPapa (2013-07-15 17:19) 

ChinchikoPapa

血圧のお話は、どこかツベルクリン反応に陰性の生徒は、いつまでもBCGを一律に打ちつづけられた・・・というのに似ています。わたしは、この年になるまで、ただの一度も検査で陽性になったことはありませんが、「結核菌に対して特に強い耐性のある体質」だとは規定されず、「結核に対する免疫がないから危険」とされてきました。製薬会社の思うツボですね。nice!をありがとうございました。>あんぱんち〜さん
by ChinchikoPapa (2013-07-16 10:26) 

ChinchikoPapa

クレージーキャッツの映画は見ていそうで、なかなか思い当たらないですね。メンバーが個々に活動しはじめてからのほうが、いろいろ見ていると思います。nice!をありがとうございました。>いっぷくさん
by ChinchikoPapa (2013-07-16 10:33) 

ChinchikoPapa

なんだか、すごく近くのお店ですね。w
nice!をありがとうございました。>CROSTONさん
by ChinchikoPapa (2013-07-16 11:08) 

SILENT

明治の終わり頃でしょうか。湘南のこの町も別荘地として投機目的で土地を買う人々が多くいたようです。駅の近くに新島八重さんが知人に勧められて土地を買ったという話を最近地元の人から知りました。
鐵道も大きな役割を果たしたんでしょうね。
by SILENT (2013-07-16 12:34) 

ChinchikoPapa

SILENTさん、コメントをありがとうございます。
東海道線はもっとも古い幹線鉄道ですから、早くからいろいろな開発計画があったんでしょうね。下落合の箱根土地も、つまづまな食指を湘南地方へ向けています。特に湘南は、西に箱根や伊豆の一大温泉地がひかえていますから、明治の初めより別荘地の開発や宅地造成の計画が、ひきもきらなかったんじゃないかと思います。
そろそろ大磯の観光マップにも、新島八重の別荘予定地跡とか夫の終焉地めぐりコース・・・というのが出てきそうですね。w
by ChinchikoPapa (2013-07-16 14:25) 

ChinchikoPapa

きのうの夜から、少し気温が下がってまるで秋の風情ですが、今週の後半からまたビールが美味しく飲めそうです。nice!をありがとうございました。>ベッピィさん(今造ROWINGTEAMさん)
by ChinchikoPapa (2013-07-16 18:20) 

ChinchikoPapa

ニホンオオカミを別名ヤマイヌと呼んだ地域もありますので、早太郎はひょっとすると人に馴れたオオカミだったかもしれませんね。nice!をありがとうございました。>yamさん
by ChinchikoPapa (2013-07-17 19:46) 

ChinchikoPapa

人気急上昇ランキングの1位、おめでとうございます。
nice!をありがとうございました。>siroyagi2さん
by ChinchikoPapa (2013-07-17 23:28) 

ChinchikoPapa

こちらにも、nice!をありがとうございました。>sigさん
by ChinchikoPapa (2013-07-18 01:22) 

ChinchikoPapa

こちらにも、nice!をありがとうございました。>fumikoさん
by ChinchikoPapa (2013-07-18 12:44) 

ChinchikoPapa

こちらにも、nice!をありがとうございました。>opas10さん
by ChinchikoPapa (2013-07-20 22:29) 

ChinchikoPapa

こちらにも、nice!をありがとうございました。>yutakamiさん
by ChinchikoPapa (2013-07-20 22:42) 

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